전세보증금 지키는 법! 전입신고와 확정일자 제대로 하는 방법
전세나 월세 계약을 할 때 전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 지키는 가장 중요한 절차입니다. 만약 이를 제대로 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는데요. 오늘은 전입신고와 확정일자의 의미, 필요성, 그리고 하지 않았을 때 발생하는 문제까지 자세히 알아보겠습니다.
전입신고와 확정일자, 꼭 해야 하는 이유
전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 만약 임차 주택이 경매나 가압류 대상이 되었을 경우, '우선변제권'이 있어야 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 이를 위해서는 아래 세 가지 요건을 충족해야 합니다.
1️⃣ 전입신고 (대항력 확보)
2️⃣ 입주
3️⃣ 확정일자 (우선변제권 확보)
이제 각각의 개념과 차이점을 살펴볼게요.
📌 전입신고란?
전입신고는 새로운 주소지로 주민등록을 변경하는 절차입니다. 이사한 날로부터 14일 이내에 거주지 관할 주민센터나 정부24(온라인)에서 신고할 수 있습니다.
전입신고 시 생기는 ‘대항력’이란?
대항력은 집주인이 바뀌더라도 기존 임차인이 계약 만료일까지 거주할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해, 건물이 매각되더라도 새로운 집주인에게 계속 거주할 수 있다고 주장할 수 있는 힘이 생기는 것이죠.
전입신고 시기
전입신고는 이사하는 날 전입신고하는 것이 일반적이나 잔금일과 이사일이 다르다면, 잔금을 지급한 날 전입신고를 하는 것이 안전합니다.
📌 확정일자란?
확정일자는 주택임대차계약 체결 날짜를 공적으로 인정받는 절차입니다. 확정일자를 받으면 임차보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
확정일자 받는 방법
- 주민센터, 등기소, 온라인(등기소 전자확정일자 시스템)에서 신청 가능
- 계약서를 지참하고 방문하면 해당 날짜를 도장 찍어 공증
확정일자의 효과
- 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있음
- 확정일자가 없으면 후순위 채권자에게 밀려 보증금을 떼일 위험이 커짐
🔍 전입신고와 확정일자 표로 비교
| 목적 | 대항력 확보 | 우선변제권 확보 |
| 방법 | 주민센터 또는 정부24에서 주소지 변경 신고 | 주민센터, 법원 등에서 임대차계약서에 확정일자 도장 받기 |
| 효과 | 새로운 집주인에게 임차권 주장 가능 | 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선 변제받을 수 있음 |
| 필수 여부 | 필수 | 필수 |
전입신고만 하면 대항력만 생길 뿐, 보증금 보호를 위한 우선변제권은 없습니다. 따라서 반드시 전입신고와 확정일자를 모두 완료해야 합니다.
❌ 전입신고 & 확정일자를 하지 않으면?
1️⃣ 전입신고를 하지 않으면? 🚨 불이익 발생
- 14일 이내 신고하지 않으면 5만 원 이하 과태료 부과
- 건물이 매각될 경우, 새 집주인이 계약 승계를 거부하면 퇴거해야 할 수도 있음
- 전세보증보험 가입이 불가능할 수 있음
2️⃣ 확정일자를 받지 않으면? 🚨 보증금 보호 불가
- 주택이 경매에 넘어가면 우선변제권이 없어 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높음
- 후순위 근저당이 많을 경우, 보증금을 한 푼도 받지 못할 수도 있음
📌 예시 시뮬레이션
시세 10억 원, 전세보증금 5억 원, 후순위 근저당 2억 원인 주택, 해당 주택이 6억 원에 경매 낙찰
- ✅ 전입신고 + 확정일자 O → 전세금 5억 원 전액 변제 가능
- ❌ 전입신고 O, 확정일자 X → 전세금 4억 원만 변제 가능 (우선변제권 없음, 2억 지급 후 남은 금액)
🔑 전입신고 & 확정일자, 반드시 체크하세요!
전세 계약을 할 때, 보증금을 안전하게 지키기 위해 꼭 해야 할 3가지를 기억하세요.
✅ 전입신고 → 주민센터에서 주소지 변경 등록 (대항력 확보)
✅ 입주 → 실제 거주 시작
✅ 확정일자 → 계약서를 법적으로 공증받기 (우선변제권 확보)
전세 계약 전, 전입신고와 확정일자를 반드시 확인하여 소중한 보증금을 안전하게 보호하세요!