[주담대, 근저당권] 주택담보대출 받을 때 근저당권으로 등기되는 이유는?

저당권과 근저당권 차이 쉽게 정리｜부동산 등기 전에 알아야 할 정보

내 집 마련을 목표로 주택담보대출을 고민하고 있다면, 반드시 짚고 넘어가야 할 개념이 바로 저당권과 근저당권입니다. 지난 글에서는 담보의 개념과 물적담보 중 질권과 저당권의 차이에 대해 살펴보았습니다.

 

2025.04.05 - [서울에 내 집 마련/부동산 관련 꼭 알아야 하는 상식] - 저당권·질권 차이, 실생활 예시로 완벽 이해하기

저당권·질권 차이, 실생활 예시로 완벽 이해하기

 

이번 글에서는 주택 구매자라면 실무에서 가장 많이 접하게 되는 저당권과 근저당권의 차이, 그리고 금융기관이 근저당을 선호하는 이유에 대해 정리해보겠습니다.

저당권이란 무엇인가요? 

저당권은 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면, 채권자는 해당 부동산을 경매로 처분해서 우선 변제를 받을 수 있어요. 가장 흔한 예는 주택담보대출입니다. 은행이 돈을 빌려주면서 집을 담보로 잡고 저당권을 설정하는 거죠.

저당권은 '확정된 채권'만 가능

저당권은 반드시 채권 금액이 확정되어야 설정할 수 있어요. 예를 들어, A씨가 은행에서 1억 원을 빌리면 그 1억 원에 대해서만 저당권을 설정합니다. 문제는 대출을 일부 상환하거나, 추가로 돈을 빌리려는 상황에서 생깁니다.

실무에서 불편한 저당권

A씨가 1억 원을 빌리고 저당권을 설정했는데, 2년 뒤 5천만 원을 갚았다고 해볼게요.
이제 남은 대출은 5천만 원이지만, 등기부등본에는 여전히 1억 원짜리 저당권이 그대로 남아 있어요.

이 상태에서 A씨가 3천만 원을 추가로 빌리려면?

1. 기존 1억 원 저당권을 말소하고 
2. 새로운 8천만 원짜리 저당권을 설정해야 해요

이 과정에서 시간도 일주일가량 소요되고 법무사비용과 등기수수료도 발생합니다.

그래서, 근저당권이 더 자주 쓰인다 

저당권의 이런 불편함을 해결하기 위해 금융기관은 근저당권을 주로 사용합니다.근저당권은 한 번 설정할 때 채권최고액이라는 한도를 정해놓고, 그 범위 안에서 대출과 상환을 자유롭게 할 수 있는 구조예요. 이 한도는 대출 원금뿐 아니라 이자나 연체 시 발생하는 지연손해금까지 커버할 수 있게 설정됩니다.

 

예를 들어, A씨가 주택담보대출로 1억 원을 빌리려고 한다고 해봅시다. 은행은 근저당권을 설정하면서 채권최고액을 1억 3천만 원으로 잡습니다. A씨가 1억 원을 빌린 뒤 3천만 원을 갚고, 나중에 다시 2천만 원을 추가로 빌려도 이 모든 게 1억 3천만 원 안에서 처리돼요. 등기를 새로 할 필요가 전혀 없습니다. 반면 저당권이었다면, 상환 후 남은 금액에 맞춰 말소하고 재설정하거나 추가 대출을 위해 새 등기를 해야 했을 겁니다.

근저당권의 강점

• 채권 금액 변동에도 등기 변경 NO: 대출이 늘거나 줄어도 채권최고액 안이라면 등기부등본을 손댈 필요가 없습니다.
• 말소·재설정 없이 추가 대출 OK: 한 번 설정한 근저당권으로 계속 자금 융통이 가능합니다.
• 등기 비용과 시간 절약: 반복적인 등기 절차가 없으니 법무사 비용, 등기 수수료, 처리 시간 모두 줄어듭니다.

이런 장점들 덕분에 은행, 보험사 같은 금융기관은 거의 예외 없이 근저당권을 선호합니다. 우리가 "주택담보대출 받았다"고 할 때, 사실상 근저당권이 설정된 경우가 태반이에요. 금융기관 입장에서는 비용과 시간을 아끼고, 대출자 입장에서도 더 유연하게 자금을 쓸 수 있으니 서로 윈윈인 셈이죠.

마무리: 내 집 장만 전 반드시 이해해야 할 담보 개념

‘티끌모아 등기치자’는 단순히 아끼는 것에서 그치지 않고, 내 돈을 지키고 불릴 수 있는 지식까지 갖추는 것이 핵심입니다. 주택담보대출은 수억 원 단위의 중요한 거래인 만큼, 등기부등본에 어떤 담보권이 설정되는지를 이해하는 것은 매우 중요합니다. 저당권과 근저당권의 차이를 정확히 알고 대출에 임한다면, 불필요한 비용을 줄이고 더 유리한 조건으로 내 집 마련의 첫발을 내딛을 수 있습니다.